案情

　　2001年贾某某与任某某结婚后，夫妻二人在平安县杨家小区购买了一套住房，房屋房权证登记的房屋所有权人为贾某某。2011年7月，贾某某与任某某因感情不和分居。分居期间，贾某某未经任某某同意，将该房屋出售给李某。在签订合同时贾某某出具了任某某的身份证复印件，并代为任某某签字。合同签订后，李某按约定支付了房款后，贾某某将房屋实际交付给了李某，并由李某居住，但一直未办理过户手续。今年2月，李某在办理过户手续时，任某某以贾某某卖房时未经本人同意，侵犯了自己的合法权益为由，拒绝协助李某办理房屋产权过户。于是，李某诉至法院要求贾某某与任某某履行房屋过户手续。

　　　　　　　　　　　　　　　　 审理

　　 法院经审理后认为，尽管贾某某所售房屋房权证登记的房屋所有权人为贾某某一人，但该房屋系贾某某与其妻任某某的婚后财产，应当认定为夫妻共同财产。贾某某与李某签订的房屋买卖协议虽未经任某某同意，但贾某某与任某某系夫妻关系，且在签订合同时声称已经任某某同意，并出具了任某某的身份证复印件，构成表见代理，法院认定贾某某与李某签订的房屋买卖协议有效，判决被告履行过户手续。

　　 一审判决后，原被告均未提起上诉。

　　　　　　　　　　　　　　　 评析

　　　被告贾某某的行为构成对任某某的表见代理。

　　　所谓表见代理，是行为人没有代理权、超越代理权或代理权终止后签订了合同，如果相对人有理由相信其有代理权，那么相对人就可以向本人主张该合同的效力，要求本人承担合同中所规定的义务，受合同的约束。它本属于无权代理，但因为被代理人与无权代理人之间的关系具有外观授权行为，致相对人误信其有代理权而与其为法律行为，使之发生与有权代理同样的法律效果。首先，以夫妻共有财产为标的而进行的民事行为，在通常情况下，是由配偶一方代另一方处理，这一点基本成为我国民间民事行为的一种交易习惯。本案贾某某作为任某某的配偶，在持有任某某身份证复印件、产权证等交易所需材料的情况下，作为交易另一方的李某在通常情况下，会相信贾某某的处分行为是经过任某某同意的，即相信贾某某有代理权限。且从李某向贾某某支付价款的情况来看，李某在交易中应当是善意的，且已经尽到了应尽的注意义务。其次，《中华人民共和国合同法》第49条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”。可见，表见代理的构成要件有两个，一是行为人和被代理人之间存在着一种足以令善意第三人信赖有代理权的客观情形；二是主观要件，即主观上第三人须为善意且无过失，对与其为民事行为的行为人所为事项并无代理权根本不知道或不应当知。而对于被代理人是否需要主观上有过错，法律并没有做出明确规定，理论上倾向于无过错原则，即无论被代理人是否有过错，均构成表现代理。因此，就本案而言，任某某没有妥善保管自己的身份证而被贾某某复印，且在李某已经实际居住该房屋后较长时间内，任某某均未提出异议，其实际上存在一定的过错。任某某的过错客观上也使李某相信贾某某有代理权。第三，善意第三人的利益应受法律保护。本案李某已经按照市场价合理支付了房屋价款，且若贾某某的行为给任某某造成了损失，任某某享有在特定情况下要求贾某某赔偿损失的请求权，因此认定合同有效并不会损害任某某的合法利益。相反如果认定合同无效，李某基于贾某某的行为而产生的信赖利益将受到侵害，善意第三人的权益将无法得到保护，这不仅不利于《合同法》公平原则的实现，也不利于维护交易的安全和稳定。遂判决被告贾某某与任某某履行过户手续。

　　 值得注意的是，本案中原告虽然出于善意购买了房屋，并支付了合理的价款，看似可以使用善意取得的法律关系，但善意取得解决的是物权变动后的法律后果和责任分担问题，它一般发生在物权变动后。而表见代理主要解决的是无权代理行为在特殊情形下的法律效力问题。它主要解决的是民事行为的效力问题，它一般发生在物权变动前，即表见代理主要解决物权变动的合法性问题。实质上，本案李某并不符合善意地取得不动产的条件，因而只能使用贾某某对任某某的表见代理来判断合同的效力。